社區主委簽訂的調解條件，違反社區規約，調解書的效力為何

 社區主委簽訂的調解條件，違反社區規約，調解書的效力為何

The_content_of_the_mediation_agreement_violation_Condominium_regulations

答:無權代理，可訴請法院宣告調解無效。

內湖簡易庭案情簡述:
頂樓區權人因修繕樓頂平臺之漏水，要求管委會支付費用，管委會主委以23萬元成立調解。但規約規定，5萬元以上開銷須召開區權人會議決定。法院認為主委屬無權代理，宣告此次調解無效。

---

判決敘述有點長，可以只看上面的簡述即可。

臺灣士林地方法院內湖簡易庭105年度湖他調簡字第1號民事判決（106年6月13日）
（一）按公寓大廈成立管理委員會者，應由管理委員互推1人為主任委員，主任委員對外代表管理委員會。主任委員、管理委員之選任、解任、權限與其委員人數、召集方式及事務執行方法與代理規定，依區分所有權人會議之決議。但規約另有規定者，從其規定，公寓大廈管理條例第29條第2項定有明文。又無代理權人以代理人之名義所為之法律行為，非經本人承認，對於本人不生效力，民法第170條第1項亦規定甚明。復按代表與代理固不相同，惟關於公司機關之代表行為，解釋上應類推適用關於代理之規定，故無代表權人代表公司所為之法律行為，若經公司承認，即對於公司發生效力（最高法院74年台上第2014號判例意旨參照）。而管理委59員會之主任委員依上所述對外代表管理委員會，有關其逾越權限無權代理情形亦應類推適用上述規定。
（二）經查，系爭調解書係由許晟勛代表原告與被告簽立，證人許晟勛雖於本院106年4月19日辯論期日時具結後證稱：當日曾向調解委員表示調解書內容應加註需經區權會同意但調解委員表示規約上有寫就不用再寫所以最後調解書沒有該段內容、但當時原告與被告調解有此條件云云，惟此與證人即當時調解委員林文章於本院106年5月24日辯論期日時具結後之論述顯有不同，而因證人許晟勛所述與常情不符，故本院認當時原告與被告間應無調解書內容需經區權會同意始得生效之約定。惟依原告所提系爭社區（住戶）規約第11條關於管理費、公共基金之管理及運用，其第3項第4款第3目係規定：「各委員採購任何物品（或聯絡工程）都須經主委核准方得為之（100元（含）以下除外）。對於公用電器設備，主委有權核准2萬元（含）以下的採購，2萬元到5萬元（含）則需召開委員會議（須含監委）並經23（含）以上票數同意才可動用，5萬元以上的支出需召開臨時住戶大會討論決定，並依本章程中『貳』之第六條通過，才可動用，否則無效，財務委員應拒絕付款；對於非公用電器設備的開支，主委有權核准2,000元（含）以下的支出，2,000元到1萬元（含）則需召開委員會議（須含監委），並經23（含）以上票數同意才可動用，1萬元以上的支出則須召開臨時住戶大會討論決定，表決通過票數同前。」，且系爭60社區規約自92年時起即未有更改，亦經證人許晟勛到庭證述明確，就此被告亦不爭執，此部分自足信為真實；而系爭調解書之內容為：「一、對造人（即本件被告）願給付聲請人（即本件原告）新臺幣23萬元，前揭金額於105年7月底前一次付清。二、聲請人（即本件原告）就本案拋棄其餘請求，不提起任何訴訟。」，足見許晟勛雖於系爭調解當時為原告之主委，然依前揭法條及系爭社區住戶規約規定等，許晟勛就系爭調解事件中原告應給付被告23萬元部分，依原告所屬社區規約，需經區分所有權人會議同意，依規約尚不得由許晟勛逕行同意，惟證人許晟勛於105年6月2日當日卻逕行同意，業已逾其代理權而應認為屬無權代理，且被告除為系爭社區住戶，依法應受系爭社區規約之規定所拘束外，就系爭社區主委之權限部分，並依被告106年5月24日辯論期日時所述：「（提示105年12月21日辯論筆錄，當時被告表示知道主委5萬元限制一事？）主委是在電話內跟我講得，當時是104年大約11、12月的事，但當時他說不能作主所以只好一次一次開會，後來開會不成功沒有共識所以只好送調解」，則被告於104年11、12月時既已明確知悉主委權限只有5萬元，而在104年11、12月至105年6月2日間，又無任何其他如另召開區分所有權人會議擴大主委權限之情事等，被告自仍應知曉系爭社區主委含許晟勛之權限係受有限制，故被告於105年6月2日與原告當時主委許晟勛簽立系爭調解書時，就許晟勛之代理權係受有一定61限制，既屬知曉，嗣系爭社區區分所有權人會議既拒絕承認而由原告提起本件訴訟，堪認原告當時主委許晟勛於系爭調解事件確屬無權代理，且系爭調解書內容，並因原告之拒絕承認而確定不生效力，是原告據以主張當時許晟勛屬無權代理故系爭調解事件所作成之調解無效，即屬有據。